Где грядущий жилищный кризис будет наиболее болезненным

А жилищная катастрофа вызвал рецессию мировой экономики в период между 2007 и 2009 годами. Но три страны — Австралия, Канада и Швеция — выдержали эту суматоху. Несмотря на то, что цены на недвижимость в других местах резко упали, все три зафиксировали двузначный рост. Отчасти это было удачей. Например, сырьевой бум поддержал экономику Австралии и Канады. Но грамотная политика помогла. Каждая страна была приведена в качестве яркого примера для других стран, пострадавших от кризиса, их официальные лица бурно хвалили. Одна британская газета назвала Марка Карни, в то время управляющего центральным банком Канады, «самым крупным детенышем в банковской сфере».

В богатом мире цены на жилье сейчас начинают падать после нескольких лет головокружительного роста. И именно перегретые рынки, такие как рынки Австралии, Канады и Швеции, сталкиваются с одними из самых резких падений. Ипотечный бум, подпитываемый минимальными процентными ставками, привел к тому, что каждая страна осталась с огромными долгами домохозяйств. Как доля располагаемого дохода, такой долг составляет 185% в Канаде, 202% в Австралии и 203% в Швеции. Напротив, уровень долга сократился в странах, которые больше всего пострадали от последнего краха, включая Америку, Ирландию и Испанию (см. диаграмму).

Жилищные кризисы и рецессии, которым предшествует такое накопление долга, обычно бывают более серьезными. Чрезмерное использование заемных средств делает людей более уязвимыми к потере работы, повышению процентных ставок и падению цен на жилье, как это было продемонстрировано Америкой во время Великой депрессии и недавнего финансового кризиса. Теперь, когда центральные банки повышают ставки самыми быстрыми темпами за более чем четыре десятилетия, страны, утопающие в ипотечных долгах, снова столкнутся с неприятными последствиями.

В Австралии, Канаде и Швеции цены на жилье выросли более чем вдвое с 2007 года по сравнению с ростом на 50% в Великобритании и на 61% в Америке. Высокий уровень иммиграции во всех трех странах означает, что с начала тысячелетия прирост населения превысил средний показатель в ОЭСР, клуб преимущественно богатых стран. В Австралии население выросло на треть; в Канаде на четверть; в Швеции – на шестую. Уменьшающиеся домохозяйства также подталкивают цены вверх. По данным Королевского банка Канады, рост числа людей, живущих в одиночку или с небольшими семьями, с 2016 года увеличил количество домохозяйств в Канаде примерно на 30 000 в год. Почти 30% канадцев сейчас живут одни.

В результате резкого роста цен канадские домохозяйства добавили в прошлом году новый ипотечный долг на рекордные 190 млрд канадских долларов (150 млрд долларов), что более чем вдвое превышает сумму в 2019 году. Между тем, шведы взяли на себя дополнительные 370 млрд крон (40 млрд долларов) такого долга. в июне по сравнению с тем же месяцем тремя годами ранее. Легкий кредит также привлек спекулянтов и вдохновил людей искать жилье для отдыха. Каждый шестой домовладелец в Онтарио, включая Торонто, самый дорогой рынок Канады, теперь владеет как минимум двумя объектами недвижимости. У каждого пятого шведа есть летняя хижина.

Поэтому неудивительно, что риск кредитов вырос, несмотря на усилия кредиторов и регулирующих органов по ужесточению кредитных стандартов. По оценкам австралийского финансового регулятора, 22% ипотечных кредитов, выданных во втором квартале этого года, ставят держателя в уязвимое финансовое положение, исходя из того, что отношение долга к доходу у них равно шести или выше. В Канаде ипотечные кредиты с отношением долга к доходу в четыре с половиной раза или выше — мера, которую центральный банк Канады использует для оценки риска — составляли 27% новых ипотечных кредитов в начале этого года. В Швеции такие кредиты выросли до более чем 14% новых ипотечных кредитов в 2021 году. Стефан Ингвес, управляющий центральным банком Швеции, описал это накопление долга как «сидение на вершине вулкана».

Рост процентных ставок или падение цен на недвижимость могут спровоцировать извержение вулкана. Центральный банк Австралии прогнозирует падение цен на жилье на 20%, что станет самым большим падением за четыре десятилетия. По данным Королевского банка Канады, цены в Канаде могут упасть на целых 14% по сравнению с их пиковым значением. Большая часть долга в трех странах принадлежит более богатым домохозяйствам, и на данный момент безработица остается относительно низкой. Но если потери рабочих мест начнут расти, что кажется вероятным, ситуация может быстро ухудшиться. После мирового финансового кризиса Австралия, Канада и Швеция были провозглашены примерами для стран всего мира. На этот раз они скорее послужат предостережением.

Чтобы получить более экспертный анализ крупнейших событий в области экономики, финансов и рынков, подпишитесь на Money Talks, наш еженедельный информационный бюллетень только для подписчиков.

Leave a Comment